La saisie immobilière  : notre domaine d’expertise

Notre cabinet Bacle-Barroux Avocats vous assiste et vous accompagne, en conseil comme en contentieux, pour tout litige.

Si vous avez une dette et que vous ne parvenez pas à la rembourser, vous êtes appelé le débiteur. La personne à qui vous devez de l’argent (banque ou syndic de l’immeuble en copropriété) est appelée le créancier.

Votre créancier peut demander à un commissaire de justice de saisir un bien immobilier (maison, appartement…) vous appartenant. Le bien immobilier peut être habité ou non. La seule “contrainte” est que sa valeur doit être proche du montant de la somme que vous devez. 

Si vous ne remboursez pas votre dette dans les 8 jours, la procédure peut être poursuivie pour que le bien immobilier puisse être vendu pour payer votre créancier.

Dans quel cas un bien immobilier peut être saisi ?

Lorsque votre créancier a un titre exécutoire (jugement ou document fait par un notaire), il peut charger un commissaire de justice de saisir votre bien immobilier.

Généralement, la saisie immobilière a lieu si vous avez déjà reçu plusieurs demandes de paiement et que vous restez sans payer les mensualités d’un crédit immobilier (ou les charges de copropriété, dans le cas d’un logement en copropriété).

Comment se déroule la procédure ?

Le commissaire de justice vous signifie un commandement de payer, en personne ou à votre domicile.

Ce commandement de payer vaut saisie du bien immobilier. En conséquence :

  • Vous avez 8 jours pour payer la somme que vous devez. Ce délai est de 30 jours si vous avez hypothéqué votre bien immobilier pour garantir la dette d’une autre personne.
  • Vous avez désormais interdiction de vendre ou de donner le bien saisi sans l’accord de votre créancier. S’il est mis en location, vous avez interdiction d’utiliser le montant des loyers.
  • Si quelqu’un habite le bien saisi et que le commandement de payer ordonne son expulsion, alors la personne doit quitter le bien saisi.

Que se passe-t-il après ?

Si vous avez payé la somme qui vous est réclamée dans le délai indiqué dans le commandement de payer, la saisie immobilière et ses conséquences s’arrêtent définitivement.

Si vous n’avez pas payé les sommes réclamées dans le délai indiqué dans le commandement de payer, alors le commissaire de justice réalise les actes préparatoires à la vente du bien saisi :

  • Le commissaire de justice se rend sur place pour établir un procès-verbal de description du bien saisi. Il peut entrer à l’intérieur du bien saisi, que la personne qui habite le bien saisi soit présente ou non, et avec ou sans son accord. 
  • Le commissaire de justice doit faire publier le commandement de payer au service de publicité foncière, au plus tard 2 mois après vous l’avoir signifié.
  • Ensuite, le commissaire de justice a deux mois pour vous remettre une assignation à comparaître à une audience d’orientation. C’est pendant cette audience que le juge décide si le bien saisi doit ou non être mis en vente. L’assignation à comparaître doit vous parvenir dans un délai de 1 à 3 mois avant l’audience d’orientation.

Quel est le but de l’audience d’orientation ?

C’est au cours de l’audience d’orientation que le juge de l’exécution décide si le bien saisi doit ou non être mis en vente. L’audience se déroule en votre présence (et éventuellement celle de votre avocat) et en présence du créancier et de son avocat.

Lors de cette audience, votre avocat peut contester la saisie. Selon le motif de la contestation, vous pouvez obtenir :

  • soit l’arrêt définitif de la procédure de saisie (par exemple : le bien saisi ne vous appartient pas),
  • soit son arrêt temporaire (par exemple, le commandement de payer n’est pas valable, car le commissaire de justice n’a pas respecté les délais de la procédure).

Mais, lors de cette audience, vous-même ou votre avocat pouvez demander au juge qu’il décide la vente amiable du bien, plutôt que sa vente forcée. En effet, une vente amiable peut permettre de vendre le bien saisi à un meilleur prix que lors d’une vente forcée.

À la fin de l’audience, le juge rend sa décision.

Il peut décider :

  • Soit d’autoriser la vente amiable du bien saisi,
  • Soit d’ordonner la vente forcée du bien saisi,
  • Soit de mettre fin, définitivement ou temporairement, à la procédure de saisie.

La vente amiable

Autorisation de la vente

La vente amiable n’est possible que si le juge l’autorise. Vous pouvez demander la vente amiable au juge sans attendre l’audience d’orientation, mais à la condition d’en prévenir le créancier ou lors de l’audience d’orientation.

Organisation de la vente amiable

Le juge fixe le prix minimum auquel le bien peut être vendu. Et il fixe également la date de l’audience de rappel.

Cette audience de rappel doit se tenir au maximum 4 mois plus tard.

Dans l’attente de cette audience, vous devez faire les démarches pour vendre votre bien et le créancier a le droit de demander l’arrêt de la procédure de vente amiable et d’enclencher la procédure de vente forcée du bien.

Lors de l’audience de rappel, si vous justifiez d’un compromis de vente, le juge vous accorde un délai de 3 mois supplémentaires pour signer l’acte authentique de vente.

Après ce délai de 3 mois :

  • Si le juge constate que les conditions fixées pour la vente amiable sont remplies, la vente du bien est définitive.
  • En l’absence d’acheteur ou si les conditions fixées pour la vente par le juge ne sont pas remplies, le juge ordonne la vente forcée du bien.

Après la vente amiable

La somme versée par l’acheteur est reversée à votre créancier.

Lorsque le montant de cette somme est supérieur au total des sommes que vous devez, le reste de la somme vous est reversé.

Lorsque le montant de cette somme est inférieur au total des sommes que vous devez, vous devez payer le montant restant de la dette.

Vente forcée

Organisation de la vente forcée

La décision de la vente forcée est prise par le juge.

Le juge fixe la date de l’audience d’adjudication (vente aux enchères) du bien, dans un délai qui doit être compris entre 2 et 4 mois.

Le juge détermine les règles de visite du bien, à la demande du créancier.

Dans l’attente de cette audience :

  • L’annonce de la vente forcée doit être diffusée (publication dans des journaux d’annonces légales, affichage d’un avis devant le bien saisi…). Il s’agit d’informer le plus grand nombre d’acheteurs potentiels. Cette démarche est faite par le créancier, à vos frais.
  • Le créancier fixe le montant auquel le bien sera mis à prix. Si aucune enchère n’a lieu durant la vente forcée, le créancier sera déclaré adjudicataire (C’est-à-dire une personne à laquelle est attribué un bien mis aux enchères) du bien à ce montant. Si vous estimez que la mise à prix est insuffisante, vous pouvez saisir le juge.

Vente aux enchères

L’audience d’adjudication se déroule au palais de justice, devant le juge de l’exécution. Chaque potentiel acheteur fait enchère par l’intermédiaire de son avocat. La dernière enchère détermine l’acheteur du bien.

Dans les 10 jours qui suivent la vente aux enchères, toute personne peut faire une surenchère, par acte d’avocat et déposée au greffe du juge de l’exécution. Cette surenchère doit être d’au moins 10 % du prix principal de la vente.

Lorsqu’une surenchère est faite : 

Le juge de l’exécution fixe l’audience de surenchère à une date comprise dans un délai de 2 à 4 mois après la surenchère. Lors de l’audience de surenchère, les enchères reprennent au niveau du montant de la surenchère. Si aucune personne ne fait d’enchère plus élevée, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.

À la fin de l’audience, le juge de l’exécution rend un jugement d’adjudication. Le jugement indique notamment la date et le lieu de la vente forcée, l’identité de l’adjudicataire et le prix de la vente.

À l’inverse, lorsque aucune surenchère n’est faite dans le délai de 10 jours, l’adjudication est définitive.

À la fin de l’audience d’adjudication, le juge de l’exécution rend un jugement d’adjudication. Le jugement indique spécifiquement la date et le lieu de la vente forcée, l’identité de l’adjudicataire et le prix de la vente.

Après la vente aux enchères

La somme adjugée fait l’objet d’une distribution entre les différents créanciers inscrits.

S’il reste un solde, celui-ci est versé au débiteur.

L’acheteur du bien peut faire expulser du bien saisi la personne qui l’occupe, sauf si les conditions de la vente prévoient son maintien dans les lieux.

Vous avez besoin d’un accompagnement personnalisé pour régler un litige à propos d’une saisie immobilière ? Faites-nous confiance et contactez notre cabinet Bacle Barroux Avocat.

Qui sommes-nous ?

Notre cabinet d’avocat a été créé par Maître Florent Bacle et Paul Barroux, avocats au barreau de Poitiers.

Florent Bacle est avocat depuis 2006 et inscrit au barreau de Poitiers, dans le ressort de la Cour d’Appel de Poitiers. Quant à Paul Barroux, il est avocat depuis 2012 dans le ressort de la Cour d’Appel de Poitiers ainsi que sur tout le territoire national.

Nous intervenons aux côtés des particuliers et mettons en œuvre toute notre expertise afin d’assurer votre défense. Nous vous offrons un accompagnement personnalisé à l’aide d’un suivi régulier et sérieux.

Notre cabinet Bacle Barroux Avocats vous assiste dans plusieurs spécialisations :

  • Voie d’exécution et de recouvrement de créances
  • Droit des successions
  • Responsabilité médicale et le préjudice corporel
  • Droit de la vente immobilière et transactions immobilières

Nous contacter

Vous rencontrez un litige au sujet d’un testament ? N’hésitez pas à nous contacter par téléphone, au 05 17 12 97 47, ou par mail à avocats@baclebarroux.fr !

Si vous souhaitez prendre rendez-vous, notre cabinet Bacle Barroux Avocats est ouvert du lundi au vendredi au 37 rue de Bel Air à Poitiers. Nous proposons également des consultations en ligne.