Exclusion du droit de préemption du locataire commerçant en cas de vente sur saisie immobilière

🔍 L’article L. 145-46-1 du code de commerce, créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, confère aux locataires commerçants un droit de préemption lorsqu’un propriétaire envisage de vendre un local commercial ou artisanal.

Cependant, une récente décision de la Cour de cassation du 30 novembre 2023 (Civ. 3e, FS-B, n° 22-17.505) a établi une limite importante à l’exercice de ce droit.

Selon cet arrêt, le droit de préemption du locataire ne s’applique qu’en cas de vente volontaire et ne couvre pas les ventes forcées sur saisie immobilière. En l’espèce, un locataire avait exercé son droit de préemption après la vente de son local sur les poursuites d’un créancier du bailleur, mais la commune avait également revendiqué son droit de préemption urbain.

Les demandes du locataire ont été rejetées, confirmant ainsi que le droit de préemption du locataire commerçant ne s’étend pas aux ventes judiciaires, contrairement au droit de préemption urbain des communes.

⚖️ Contexte juridique :

L’article L. 145-46-1 du code de commerce octroie le droit de préemption au locataire commerçant lors de la vente des locaux loués. Cependant, certaines ventes sont exclues de ce droit, telles que les cessions uniques de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ou les ventes à un copropriétaire, au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.

La jurisprudence a également précisé que le droit de préemption s’applique aux locaux à usage commercial ou artisanal, mais pas aux locaux industriels, étendant ainsi le champ d’application de la loi.

🚧 Limite du droit de préemption :

La décision de la Cour de cassation souligne que l’article L. 145-46-1 vise expressément le propriétaire qui « envisage de vendre » le local loué, indiquant ainsi que le droit de préemption s’applique uniquement aux ventes volontaires décidées par le propriétaire lui-même.

Par conséquent, les ventes judiciaires, notamment celles réalisées sur saisie immobilière, ne sont pas couvertes par ce texte. La Cour de cassation confirme ainsi la limitation du domaine d’application du droit de préemption du locataire commerçant aux seules ventes volontaires.

✍️ Conclusion :

Cette décision renforce la précision du champ d’application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, soulignant que le droit de préemption du locataire commerçant ne peut être exercé qu’en cas de vente volontaire du propriétaire, excluant explicitement les ventes sur saisie immobilière. Les implications de cette décision devront être prises en compte par les locataires commerçants et les acteurs du secteur immobilier lors de transactions immobilières impliquant des locaux commerciaux ou artisanaux. #DroitImmobilier #LocataireCommerçant #Préemption